Amministratore condominiale in prorogatio e lavori di straordinaria amministrazione

Memorandum

To: Avv. P. Sorlini

From: alessandra

Date:   

Re: (415 Condominio Via Lombardia v. Rossi)

TEMA

Quali sono i poteri dell’amministratore c.d. in “prorogatio”?, I lavori di straordinaria amministrazione rientrano tra le opere che l’amministratore può ordinare?

norme applicabili

-          art. 1129 c.c.

-          art.1130 c.c.

-          art. 1135 c.c.

-          Cass. Civ., sez II, 25 Marzo 1993, n. 3588

-          Cass. 7-5-87, n° 4232

RISPOSTA BREVE

L’amministratore che rimane in carica dopo la scadenza del suo mandato, in virtù dell’istituto della prorogatio, continua ad esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 c.d., attinenti alla vita normale ed ordinaria del conominio. Per quanto riguarda i lavori di straordinaria amministrazione le decisioni, in merito, spettano esclusivamente all’assemblea dei condomini. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

AnalIsi - DiscussionE argomentazioni

In virtù dell’Istituto della “prorogatio”, l’amministratore di un condominio di un edificio, cessato dalla carica per scadenza dei termini previsto dall’art. 1129 cod. civ. o per dimissioni, continua ad esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 cod. Civ., attinenti alla vita normale ed ordinaria del condominio, fino a quando non sia stato sostituito con la nomina di altro amministratore. Pertanto, l’amministratore deve continuare a provvedere, durante la gestione interinale, all’adempimento delle incombenze ed attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c. e così a riscuotere i contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, compreso quello di portierato, con la conseguenza che, in caso di ritardata presentazione delle denunce contributive e di ritardato pagamento dei contributi previdenziali dovuti per il portiere, l’amministratore è tenuto a rivalere il condominio delle somme da questo versate all’INPS a titolo di sanzione amministrativa.

(Cass Civ.sez.II, 25 marzo 1993, n. 3588).

Da, quanto fin’ora detto, se ne deduce, anche alla luce della lettura dell’art. 1135 (attribuzioni dell’assemblea condominiale) che, per quanto attiene alla decisione di opere di straordinaria manutenzione, in caso di prorogatio dell’amministratore, quest’ultimo non può ordinarle, salvo che rivestano carattere urgente, ma in tal caso deve riferirne nella prima assemblea.

Per meglio chiarire quest’ultimo punto si riporta qui di seguito la definizione del codice civile che all’art. 1135 definisce quali sono le attribuzioni spettanti all’assemblea condominiali, al punto 4 è stabilito che :“L’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale”.

ConclusionE

Da quanto sopra detto, si evince, quindi, che i poteri dell’amministratore sono limitati all’ordinaria amministrazione, riservando all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria. Cass. 7-5-87, n° 4232.