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Strada Condominiale ad uso pubblico requisiti ed accertamento, conseguenti spese di gestione.

Memorandum

To: Avv. C. Cremonesi

From:

Date:   

Re: 00 Supercondominio X / Comune di Y

TEMA

Può una strada dichiarata privata ad uso pubblico da un atto di Asservimento registrato presso l’Ufficio di Vimercate – Agenzia delle Entrate, al n° 2550 serie 3, in data 02/04/2010, diventare definitivamente privata ad uso privato?

norme applicabili

-       TAR Napoli, Sez. II, 06 luglio 2006 / 19 ottobre 2006, n. 8671 (Pres. Onorato, est. Pappalardo);

-       TAR Toscana, Sez. III, 11 aprile 2003, n. 1385; conformi, tra le molte: TAR Umbria, Perugina, 13 gennaio 2006, n. 7; id., 21 settembre 2004, n. 545; ed in precedenza: Cons. di Stato, Sez. IV, n. 1155/2001; Cons. di Stato, Sez. V, n. 5692/2000; Cass. civ., Sez. II, n. 7718/1991;

-       T.A.R. Campania Napoli, sez. VII, 12 dicembre 2007, n. 16202

-       Art. 3 del Decreto Luogotenenziale del 1 settembre 1918, n. 1446;

-     Art. 2 del Decreto-Legge 22 dicembre 2008, n. 200;

-       L’art. 1, comma 2, del DLgs. n. 179/2009

-       TAR Lombardia-Brescia, sez. I, 11.11.2008, n. 1602.

 

RISPOSTA BREVE

Secondo Costante giurisprudenza (Tar di napoli, sez iI, sentenza del 06/07/2006), per poter considerare assoggettata ad uso pubblico un strada privata è necessario che la stessa sia oggettivamente idonea all’attuazione di un pubblico interesse consistente nella necessità di uso per le esigenze della circolazione o per raggiungere edifici di interesse collettivo (chiese, edifici pubblici). Nel caso in esame, è evidente il non utilizzo, da parte della collettività pubblica, nei termini di cui sopra, della Via Gamma Per Z (nella parte di pertinenza del Supercondominio “X”). E’, quindi, conformabile, il caso de quo, al caso previsto dalla sentenza del Tar sopra richiamata.

FaTTO

Così come risulta ”dall’Atto di Asservimento” registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Vimercate al n° 2550 serie 3, la società venditrice, Gamma Immobiliare S.r.l., di Di F.R., con sede in Milano, Via Rovetta n° 6, si è obbligata, nei confronti del Comune di Y, in data 02/04/2004, a garantire, al termine dell’esecuzione delle opere previste nei mappali 200 e 293 del foglio 28:

-   il libero accesso e godimento di tali aree al pubblico utilizzo, mantenendone la proprietà e la manutenzione;

-       a trasferire agli acquirenti tutti gli impegni assunti e derivanti dall’atto di asservimento.

In base all’Atto di Asservimento di cui sopra, ad oggi, la gestione e le spese di manutenzione della strade, dei parcheggi, del verde e del parchetto giochi, della Via Gamma Z n° 49/51/53/55 sono a carico dei condomini del Supercondominio “X” (Palazzine A, B, C e ville), mentre le suddette aree rimangono di libero utilizzo.

Nonostante le numerose lettere inviate al Comune di Z non solo da parte dell’Amministrazione PATE’, ma anche dal Comitato di Z oltre che dagli stessi supercondomini autonomamente i quali, mediante una petizione rivolta allo stesso Comune, richiedevano di modificare la natura della Via Gamma o da strada privata ad uso pubblico a strada pubblica ad uso pubblico o da strada privata ad uso pubblico a strada privata ad uso privato, chiedendo, in quest’ultimo caso l’autorizzazione all’istallazione di una sbarra di chiusura fissa ad inizio strada nulla è mai stato modificato, per mancata volontà da parte del Comune di Y. Tale situazione, ad oggi, è causa, per i supercondomini di Via Gamma 49/51/53/55, non solo di ingenti costi di manutenzione, ma SOPRATTUTTO di possibili danni ad altri causati dal pubblico utilizzo. Infatti, potendo entrare chiunque nella strada di Via Gamma per Z n° 49/51/53/55, chiunque può non solo farsi male e richiedere al Supercondominio i danni, come già successo, ma può danneggiare il parchetto giochi, come già successo, i marciapiedi come già accaduto e cosi via.........causando un ulteriore aggravio di spese di manutenzione per i proprietari del supercondominio.

AnalIsi - DiscussionE argomentazioni

Come già accennato, per poter considerare assoggettata ad uso pubblico una strada privata è necessario che la stessa sia oggettivamente idonea all’attuazione di un pubblico interesse consistente nella necessità di uso per le esigenze della circolazione o per raggiungere edifici di interesse collettivo (chiese, edifici pubblici).
Deve quindi essere verificato:
- il requisito del passaggio esercitato da una collettività di persone qualificate dall’appartenenza ad un gruppo territoriale;
- la concreta idoneità della strada a soddisfare, anche per il collegamento con la via pubblica, esigenze di generale interesse;
- un titolo valido a sorreggere l’affermazione del diritto di uso pubblico, che può identificarsi nella protrazione dell’uso stesso da tempo immemorabile (v. da ultimo Cons. di Stato, IV, n. 1155/2001; V, n. 5692/2000; n. 1250/1998; n. 29/1997; T.A.R. Toscana, Sez. III; n. 1385/2003; TAR Sicilia Catania, n. 2124/1996; Cass. civ. II, n. 7718/1991).

Da quanto sopra se ne deduce che non è pertanto configurabile l’assoggettamento di una via vicinale a servitù di passaggio ad uso pubblico in relazione ad un transito sporadico ed occasionale e neppure per il fatto che essa è adibita al transito di persone diverse dai proprietari o potrebbe servire da collegamento con una via pubblica.
In relazione al terzo requisito, ossia al titolo idoneo a sorreggere l’affermazione del diritto di uso pubblico, osserva la giurisprudenza che la prova della servitù di uso pubblico di una strada il cui sedime non appartenga ad un Ente pubblico non può essere desunta da un mero uso pubblico ma richiede un atto pubblico o privato (provvedimento amministrativo, convenzione fra proprietario ed amministrazione, testamento) o l’intervento della usucapione ventennale, fermo restando che relativamente a quest’ultimo titolo di acquisto del diritto va preliminarmente accertata la riconosciuta idoneità della strada a soddisfare esigenze di carattere pubblico. (cfr.  C.d.S., Sez. V, 1 dicembre 2003, n. 7831; T.A.R. Toscana, sez. III, 19 luglio 2004, n. 2637;  In termini, cfr. anche T.A.R. Lazio, sez. II, 29 marzo 2004, n. 2922, secondo cui <in mancanza di espressa classificazione di una strada privata nell'elenco delle strade vicinali, l'esercizio del potere di autotutela è condizionato al preventivo rigoroso accertamento dell'uso pubblico della strada, il quale deve essere condotto non già sulla base delle risultanze catastali, ma mediante un approfondito esame della condizione effettiva in cui il bene si trova>). Da tutto quanto sopra è ravvisabile, quindi, che la natura pubblica della strada, dipende dalla coesistenza delle tre condizioni sopra richiamate quali: (a) “il passaggio esercitato iure servitutis pubblicae da una collettività di persone qualificate dall’appartenenza ad un gruppo territoriale” nonché (b) “la concreta idoneità del bene a soddisfare esigenze di carattere generale, anche per il collegamento con la pubblica via” ed infine (c) “un titolo valido a sorreggere l’affermazione del diritto di uso pubblico, che può anche identificarsi nella protrazione dell’uso da tempo immemorabile” (TAR Toscana, Sez. III, 11 aprile 2003, n. 1385; conformi, tra le molte: TAR Umbria, Perugina, 13 gennaio 2006, n. 7; id., 21 settembre 2004, n. 545; ed in precedenza: Cons. di Stato, Sez. IV, n. 1155/2001; Cons. di Stato, Sez. V, n. 5692/2000; Cass. civ., Sez. II, n. 7718/1991). Inoltre, è importante aggiungere che nelle strade private aperte all’uso pubblico, poste all’interno del centro abitato, rimane pur sempre la competenza del Comune ad assicurare la loro corretta e sicura utilizzazione da parte di tutti gli utenti; incombe quindi ad esempio al Comune l’obbligo di disciplinare la circolazione attraverso una appropriata ed efficiente segnaletica stradale [art. 37, comma 1, lettera e), cod. str.]. A tale riguardo e’ bene precisare che la locuzione “area ad uso pubblico”, sulla quale il Codice all’art. 2 basa la definizione di”strada”, riguarda anche le strade private aperte all’uso pubblico, ancorché la relativa utilizzazione si realizzi “de facto” e non “de iure”. La segnaletica stradale in questi casi e’ posta a cura del Comune ogni qualvolta su di essa venga attuata una qualsiasi disciplina della circolazione avente carattere di generalita’ ed i provvedimenti relativi siano adottati per perseguire o conseguire un pubblico interesse. Analogamente sulle strade private ad uso pubblico fuori dai centri abitati, la competenza ad apporre la segnaletica e’ del Comune. E’ appena il caso di sottolineare che i segnali stradali devono rispettare le norme di riferimento per quanto riguarda la regolarità sotto il profilo qualitativo e quantitativo, anche sulle aree e sulle strade private aperte ad uso pubblico per le quali al Comune compete la responsabilità della disciplina della circolazione e della opposizione della segnaletica stradale. Nel caso in oggetto bisogna però fare una distinzione tra strade vicinali ad uso pubblico e strade vicinali non ad uso pubblico.

Per le strade vicinali non ad uso pubblico il Comune può (ma non deve) dare un contributo.

Invece, se si tratta di strade vicinali ad uso pubblico il Comune, sarebbe obbligato a concorrere alla spesa per la manutenzione, sistemazione e riparazione della strada vicinale, ai sensi dell’art. 3, del D.Lgs. Luogotenenziale 01.09.1918, n. 1446. Detto articolo prevede, infatti l’obbligo del Comune di partecipare agli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria delle strade vicinali (ivi incluso, quindi, lo sgombero della neve), nella misura variabile da 1/5 fino a metà della spesa a seconda dell’importanza delle strade, purché la strada sia soggetta a pubblico transito. Sussiste tale requisito ogni qual volta la strada vicinale può essere percorsa indistintamente da tutti i cittadini per una molteplicità di usi e con una pluralità di mezzi, mentre è irrilevante che la stessa si presenti disagevole in alcuni tratti e poco frequentata nel complesso. L’uso pubblico, assimilabile a una servitù collettiva, legittima i comuni a introdurre alcune limitazioni al traffico, ad esempio vietando l’uso di alcuni mezzi (specie di quelli molto impattanti) in modo continuativo o in particolari periodi, come per il resto della viabilità comunale. L’apposizione di limiti e divieti non fa venire meno la caratteristica del pubblico transito e quindi non esime i comuni dall’obbligo di contribuire alla manutenzione.” (in questo senso T.A.R. Lombardia Brescia, sez. I, 11 novembre 2008, n. 1602).

Ancora, per qualificare una strada come “ad uso pubblico” si riporta qui di seguito una recente sentenza del T.A.R. Campania Napoli, sez. VII, 12 dicembre 2007, n. 16202.

Ai fini dell’accertamento dell’uso pubblico di una strada non sono determinanti le risultanze catastali o l’inclusione della stessa nell’elenco delle strade pubbliche (avendo la classificazione delle strade un’efficacia presuntiva e dichiarativa, non costitutiva), bensì le condizioni effettive in cui il bene si trova, atte a dimostrare la sussistenza dei requisiti del passaggio esercitato iure servitutis publicae da una collettività di persone qualificate dall’appartenenza ad una comunità territoriale, della concreta idoneità della strada a soddisfare (anche per il collegamento con la pubblica via) esigenze di interesse generale, di un titolo valido ad affermare il diritto di uso pubblico, che può identificarsi anche nella protrazione dell’uso stesso da tempo immemorabile.

Bisogna anche specificare che la sorte dell’art. 3, del D.Lgs. Luogotenenziale 01.09.1918, n. 1446, è stata per un certo periodo incerta a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 2 del Decreto-Legge 22 dicembre 2008, n. 200 sulla semplificazione normativa, che così dispone: “1. A decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto, sono abrogate le disposizioni elencate nell’Allegato 1. 2. Il Governo individua, con atto ricognitivo, le disposizioni di rango regolamentare implicitamente abrogate in quanto connesse esclusivamente alla vigenza degli atti legislativi inseriti nell’Allegato 1.

Confrontando l’Allegato 1 del D.L. n. 200/2008, al n. 7198, si rinviene il D.Lgs. Luogotenenziale n. 1446/1918 citato, il quale, quindi, a decorrere dal sessantesimo giorno dall’entrata in vigore del D.L. n. 200/2008, doveva ritenersi espressamente abrogato.

Quindi, il D.Lgs. Luogotenenziale n. 1446/1918 sarebbe dovuto essere abrogato a far data dal 16 dicembre 2009, con conseguenze molto negative in materia di manutenzione delle strade vicinali di uso pubblico; infatti, i Comuni non sarebbero stati più obbligati a partecipare alle spese di manutenzione, sistemazione e riparazione e il relativo onere sarebbe risultato interamente a carico dei privati.

Prima che operasse l’abrogazione, il D.Lgs. Luogotenenziale n. 1446/1918 è stato tuttavia “fatto rivivere” dal Decreto Legislativo 1 dicembre 2009 n.179 (in Suppl. ordinario n. 234 alla Gazz. Uff., 14 dicembre, n. 290), recante “Disposizioni legislative statali anteriori al 1° gennaio 1970, di cui si ritiene indispensabile la permanenza in vigore, a norma dell’articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246“.

L’art. 1, comma 2, del DLgs. n. 179/2009, infatti, così dispone: Sono sottratte all’effetto abrogativo di cui all’articolo 2 del decreto-legge 22 dicembre 2008, n. 200, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 febbraio 2009, n. 9, le disposizioni indicate nell’Allegato 2 al presente decreto legislativo, che permangono in vigore anche ai sensi e per gli effetti dell’articolo 14, commi 14, 14-bis e 14-ter, della legge 28 novembre 2005, n. 246, e successive modificazioni.“.

Alla voce n. 157 dell’allegato 2 al D.Lgs. n. 179/2009, ritroviamo appunto il D.Lgs. Luogotenenziale n. 1446/1918, il quale risulta dunque riportato “a nuova vita”.

In virtù di quanto sopra sussiste ancora oggi l’obbligo per i Comuni di partecipare alle spese per la manutenzione delle strade vicinali ad uso pubblico e ciò anche a prescindere dalla costituzione dei consorzi di cui all’art. 2 del DLLgt. 1446/1918 e di cui all’art. 14 della legge 12 febbraio 1958 n. 126.

In questo senso la sentenza del TAR Lombardia-Brescia, sez. I, 11.11.2008, n. 1602:

“… La norma di riferimento per stabilire la misura della partecipazione dei comuni agli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria delle strade vicinali è in effetti l’art. 3 del DLLgt. 1446/1918, il quale prevede una misura variabile da 1/5 fino a metà della spesa a seconda dell’importanza delle strade. Condizione essenziale perché possa sorgere l’obbligo di contribuzione è che le vicinali siano soggette a pubblico transito. (…) Se una strada vicinale può essere percorsa indistintamente da tutti i cittadini per una molteplicità di usi e con una pluralità di mezzi, come avviene nel caso in esame, non può essere negata la presenza del pubblico transito solo perché materialmente la strada si presenta disagevole in alcuni tratti e poco frequentata nel complesso. L’uso pubblico, assimilabile a una servitù collettiva, legittima i comuni a introdurre alcune limitazioni al traffico, ad esempio vietando l’uso di alcuni mezzi (specie di quelli molto impattanti) in modo continuativo o in particolari periodi, come per il resto della viabilità comunale. L’apposizione di limiti e divieti non fa venire meno la caratteristica del pubblico transito e quindi non esime i comuni dall’obbligo di contribuire alla manutenzione”.

L’esistenza dell’obbligo in capo ai comuni è indipendente dalla formazione di un consorzio tra gli utenti, sia nella forma facoltativa di cui all’art. 2 del DLLgt. 1446/1918 sia nella forma obbligatoria di cui all’art. 14 della legge 12 febbraio 1958 n. 126. La costituzione del consorzio è necessaria per imporre la ripartizione delle spese tra i privati, mentre nei confronti del comune competente per territorio l’obbligo di finanziamento è una conseguenza automatica del diritto di uso pubblico secondo il principio generale dell’art. 1069 cc. in materia di opere necessarie per la conservazione della servitù. Poiché l’uso pubblico è il risultato di un insieme di comportamenti omogenei ripetuti nel tempo, il contenuto del diritto ha un’estensione mediana e riflette l’utilità collettiva e non quella di ogni singolo utente. Pertanto i comuni non sono tenuti a introdurre nelle strade vicinali caratteristiche tecniche idonee a soddisfare speciali esigenze di transito di alcuni utenti. Tuttavia la manutenzione deve tenere conto degli interessi pubblici collegati alla viabilità, e in particolare dell’utilizzazione della strada per il servizio antincendio, le emergenze sanitarie e gli interventi di protezione civile. Queste considerazioni riassumono i criteri con cui deve avvenire il riparto della spesa tra i comuni e i privati. Un ulteriore criterio è costituito dalla presenza di un “consumo notevole” della strada da parte di un singolo utente o un gruppo ristretto ai sensi dell’art. 9 del DLLgt. 1446/1918. In effetti se vi è uno squilibrio nell’utilizzazione, nel senso che la strada è di fatto al servizio di pochi anziché della collettività, l’onere economico deve gravare in misura proporzionale su questi ultimi, a prescindere dalla formale istituzione di un consorzio. …“.

In conclusione, per quanto riguarda la definizione del caso de quo, il Supercondominio di Via Gamma per Z potrà percorre tre strade:

A)    Chiedere al Comune un contributo alla manutenzione, facendo sussistere il requisito dell’uso pubblico della strada privata, attraverso l’applicazione di quanto previsto nell’ Art. 3 del Decreto Luogotenenziale del 1 settembre 1918, n. 1446, nell’art. 2 del Decreto-Legge 22 dicembre 2008, n. 200, nell’art. 1, comma 2, del DLgs. n. 179/2009 e nella sentenza del TAR Lombardia-Brescia, sez. I, 11.11.2008, n. 1602, ma tale via non modificherebbe la natura della via che rimarrebbe privata ad uso pubblico;

B)    Attraverso il Ricorso al Tar, provare che la Via Gamma per Z, nel tratto di pertinenza del Supercondominio X, non è strada pubblica, così come provato dalle numerose sentenze della Corte di Cassazione tra cui la più recente T.A.R. Campania Napoli, sez. VII, 12 dicembre 2007, n. 16202 e quindi chiedere che la strada privata ad uso pubblico diventi definitivamente strada privata ad uso privato;

C)    Attraverso il Ricorso al Tar, provare che la Via Gamma per Z, nel tratto di pertinenza del Supercondominio X, è strada pubblica (più difficile da provare), e quindi chiedere che la strada privata ad uso pubblico diventi definitivamente strada pubblica ad uso pubblico.

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Commenti

  • valdemiro costoli (mercoledì, 19. marzo 2014 14:52)

    abito in un condominio di Novellara con una piazzetta privata di uso pubblico e il comune risquote per l'utilizzo della piazzetta le tasse dell'oocupazione del suolo e alle 85 famiglie del condomino
    invece devono pagare la manutenzione. tale piazzetta con annessa una galleria è stata costruita 20 anni fà il comune non ha mai concorso al pagamento della manutenzione. possono circolare solo i
    pedoni ed è necessaria per raggiungere il supermercato, ma non edifici pubblici. recentemente abbiamo fatto un accordo con il comune che concorre per 1/5 della manutenzione, previe varie misure di
    suo riconoscimento.

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