Maria Ferretti possiede un appartamento in un borgo delle Cinque Terre — sei posti letto, affaccio sul mare, una di quelle proprietà che sul mercato delle locazioni brevi varrebbe tre o quattro volte il canone di mercato. Nel 2022 viene contattata da RivieraHost S.r.l., una piccola società che gestisce unità abitative per conto di piattaforme come Airbnb e Booking. La proposta è apparentemente conveniente: contratto biennale, canone fisso, nessun problema di gestione. Maria firma. Tutto fila — a parte i pagamenti, che arrivano spesso con settimane di ritardo, senza spiegazioni.

A fine contratto, a gennaio 2026, RivieraHost riconsegna le chiavi, ritira i propri arredi, chiude il contratto con l'Agenzia delle Entrate. Sembra finita. Un mese dopo arriva una lettera dell'avvocato della società: RivieraHost rivendica un'indennità di avviamento commerciale pari a quattordici mesi — 14.400 euro — con l'avviso che, in caso di contestazione, potrebbe richiederne altrettanti. In tutto: 28.800 euro.

Maria non aveva mai sentito parlare di questa norma. E probabilmente non è sola.

La legge del 1978 e gli appartamenti turistici

L'art. 34 L. 392/1978 prevede che, quando un contratto di locazione commerciale cessa per volontà del locatore, il conduttore ha diritto a un'indennità pari a diciotto mesi di canone (ventuno, in caso di avviamento particolarmente rilevante). La norma nasce per tutelare il barista, il calzolaio, il negozio di quartiere: chi aveva costruito una clientela fedele legata a quella sede, e perdere il locale significava perdere l'avviamento — cioè il valore economico di quella relazione.

Negli ultimi anni, alcune società di gestione turistica hanno iniziato ad applicare la stessa norma agli appartamenti che affittano sulle piattaforme digitali. La tesi è semplice: il contratto con il proprietario è una locazione commerciale; alla scadenza, il proprietario ha "deciso" di non rinnovare; ergo, l'indennità è dovuta.

«Una norma nata nel 1978 per proteggere i piccoli commercianti viene oggi invocata da operatori che non hanno mai aperto una porta a un cliente.»

Il rischio si moltiplica con l'art. 27 L. 392/1978: per le locazioni commerciali la durata minima è sei anni, rinnovabili per altri sei. Se questa norma si applicasse, un contratto biennale liberamente pattuito con un operatore di piattaforme digitali potrebbe essere considerato nullo nella parte in cui prevede una durata inferiore — con effetti retroattivi sia sulla durata che sull'indennità.

Perché le difese esistono — e sono più solide di quanto sembri

Il caso di Maria non è senza via d'uscita. La stessa legge del 1978 contiene strumenti difensivi precisi, e la giurisprudenza dei tribunali di Liguria e Lombardia li applica con crescente rigore.

I segnali d'allarme da riconoscere prima di firmare

Queste situazioni si prevengono prima della firma. Ecco i campanelli d'allarme che devono indurre a verificare il contratto con un legale.

In questi casi, è essenziale che il contratto qualifichi espressamente il rapporto come locazione non soggetta alla L. 392/1978 — ad esempio come locazione turistica transitoria o come contratto atipico — e che le parti abbiano negoziato con assistenza legale.

Cosa fare se la lettera dell'avvocato è già arrivata

Ricevere una richiesta di indennità non equivale all'obbligo di pagarla. Prima di versare qualsiasi somma, è necessario verificare quattro punti.

• 1Qualificazione del contratto. Il rapporto era davvero una locazione commerciale, o una locazione turistica/transitoria esclusa dalla normativa sull'equo canone?
• 2Regolarità nei pagamenti. Il conduttore era puntuale? Anche ritardi sistematici, documentati, possono escludere l'indennità.
• 3Modalità di cessazione. Le chiavi sono state restituite volontariamente alla scadenza naturale? Non vi è stata alcuna "decisione del locatore" nel senso dell'art. 34, e il conduttore non può pretendere l'indennità per una scadenza che ha accettato.
• 4
• Contatto col pubblico. L'attività del conduttore richiedeva la presenza fisica del pubblico nei locali? In caso negativo, l'art. 35 L. 392/1978 esclude l'indennità.

La mediazione obbligatoria ai sensi del D.Lgs. 28/2010 è il primo passo prima del giudizio: è anche la sede in cui una difesa ben strutturata può risolvere la vertenza senza arrivare in tribunale.

Conclusione

La L. 392/1978 è stata pensata per proteggere piccoli imprenditori con clientela locale e radicata — non gli operatori di piattaforme digitali di nuova generazione che non aprono una porta a nessun ospite e gestiscono tutto da remoto. Il rischio che una norma del 1978 si applichi a un contratto di gestione turistica online è reale, ma non è inevitabile.

Le difese esistono, la giurisprudenza le riconosce, e la differenza tra dover pagare ventotto mila euro e non pagarne nemmeno uno dipende quasi sempre da come il contratto è stato impostato — e da chi gestisce la vertenza.